2022. 11. 5. 02:28ㆍ머니 인사이트
투자에도 순서가 있다 - 집 사지 마세요
요즘 읽는 책은 홍춘욱 박사님의 '투자에도 순서가 있다' 이다.
왜 참고 아끼면서 살라고 하는가?
전편의 글을 쓰며 읽었던 '부자는 돈이 일하게 한다' 에서 맘에 들지 않던 부분이 있다.
그건 바로, 먹고 싶은 게 있어도 참고 사고 싶은 게 있어도 참는 '참고 참고 또 참는 절약 비법'이었다.
- 한국판 부자 아빠, 가난한 아빠? - 부자가 되려면 이렇게 하라: https://hildilid.tistory.com/7
저자 만큼은 아니지만 나도 한 절약했던 사람으로써 지출을 아끼는 게 돈 모으는 제 1 방법이라는 것엔 공감하지만, 이를 위해서 얼마나 많은 정신적 에너지를 소모하는지를 경험상으로 안다. 자제력, 절제력 또한 에너지가 필요한 일이기 때문에 에너지를 채우지 않고는, 절약하는 삶을 지속할 수 없다.
저자는 점점 자산이 불어나는 것을 보는 성취감으로 에너지를 충당한 것 같지만,
- 직장에 다니면서
- 투자도 하고
- 투자한 자산의 리스크도 관리하며
- 일상(집안일, 가족일, 관계 등등)도 병행하며 산다?
절대 쉬운 일이 아니며 나는 그 과정에서 번아웃이 왔다.
그래서 책 중간의 '금쪽 같은 종잣돈을 한번에 날려버리는 이유'라는 파트를 보면 애처롭기까지 하다.
우리의 종잣돈이 어떻게 만들어진 돈인가?
남들이 가족과 근사한 음식점에 가서 외식할 때 집에서 자장면을 먹으며 만든 것 아닌가. 남들이 해외여행을 갈 때 근처 산행이나 하면서 만든 것 아닌가. 부모님에게 두둑한 용돈 한 번 드리지 못하고 형제에게 도움도 주지 못하면서 만든 것 아닌가.
...
그뿐인가. 직장 상사에게 “이따위로 할 거면 당장 때려치우고 집에 가서 애나 보라고!”라는 말을 들을 때 주머니에 넣고 다니는 사직서를 하루에도 열두 번 상사의 책상에 집어던지고 싶은 울분을 참으면서 만든 피 같은 돈이다.
직장 상사 눈치 보고, 주위 사람들에게 짠돌이 소리 들어가며 한 푼 두 푼 모은 귀하고 또 귀한 종잣돈이지 않던가.
근데 요즘 주변을 보면 허리띠 졸라매며 살고 싶지 않아도 그렇게 살 수 밖에 없는 사람들이 있다.
바로 소위 말하는 '영끌족'으로 불리는 사람들이다.
적게는 2~3억, 많게는 10억까지 온갖 대출을 '영혼까지 끌어모아' 집을 산 사람들이다.
인플레이션을 막기 위해 미국은 계속 금리를 올리고 한국 또한 미국을 따라서 금리를 올리고 있다. 벌써 주택담보대출 이자가 7%를 넘었다는 말이 나온다.
월마다 은행에 내는 이자가 순식간에 2배가 되었고, 이자를 내기 위해서 회사도 그만두지 못한다.
이런 사람들도 있을 것이다. 변동 금리 아니고 고정 금리라서 영향 없는데?
하지만 급격한 침체기를 겪은 이후라, 부동산 사이클 이론상 내가 산 그 가격이 오려면 6~7년은 기다려야 한단다.
아니, 가격을 낮춰서라도 팔려고 해도 매수세가 회복되려면 2~3년은 걸린단다.
매달 갚는 돈이 자산이 되는 게 아니라 공중에 흩어지고 있는 것이다.
(물가 상승률과 기회 비용을 고려하면 가격이 회복되더라도 손실일 것이다.)
물론 이런 경우는 현름흐름 패턴 중 2번(비수익형 자산에 투자)으로 부자와 되는 길과는 애초에 멀다.
그럼 수익형 부동산에 투자하면 괜찮을까?
현금흐름 패턴 중 3번처럼, 수익형 부동산을 취득해서 월세를 받는다 하자.
수익형 부동산의 수익률은 연 4~6% 정도이기 때문에 금리가 5.7%만 되어도 월세보다 이자가 많이 나간다.
부동산 취득세, 중개비용까지 고려하면 손해다.
이런 상황에 처한 사람들을 비웃으려는 의도는 전혀 아니다.
그러나 '대출을 내서 집을 산다. → 허리띠를 졸라매며 대출을 갚는다. → 내 자산이 된다. → 야호! 부자다.' 와 같은 부동산에 몰빵하는 자산증식 방식에 의문을 제시하는 것이다.
위와 같은 방식이 가진 문제점은 2가지이다.
- 부동산은 규모가 크므로, 대출과 같은 레버리지를 이용할 수 밖에 없다. 그러나 규모가 큰 만큼 급변하는 경제 상황에 취약하다.
- 부동산은 현금화가 어려워 장기 투자 대상이다. 그 시간동안 생활 수준을 내 마음대로 조절하기 어렵다.
그래서 '투자에도 순서가 있다' 책표지에는 이렇게 써져 있다.
30세로 돌아간다면, 집부터 사지 않겠다.
집 사지 말아라.
블로그 이름은 '부린이의 투자 성장기'라고 써놓고 이제 부동산 투자는 접으려고?
정확하게는 집부터 사지 말라는 뜻이다.
30대에 투자를 집으로 시작한 사람이라면, 부동산에 많은 돈이 묶여있기 때문에 이후 투자에 제약이 있을 수 밖에 없다.
우리나라 대부분 사람들의 가계 자산 중 80%가 부동산이라고 한다.
투자 포트폴리오에 부동산 하나 밖에 없기 때문에 부동산에 불리한 고금리 시장에선 리스크 대응이 어렵다.
따라서 투자 포트폴리오의 다각화는 필수적이다.
그렇다면 부동산 외 포트폴리오를 어떻게 다각화해야 할까?
이 책에서는 나이대별 투자 투자 포트폴리오를 제시하고 각 방법의 장단점을 비교한다.
| 나이대별 | 투자법 | 포트폴리오 구성 (종목 추천) |
장단점 |
| 20대 | 반반 적립투자 | 한국ETF + 미국 국채 (KBSTAR 200TR + TIGER미국달러단기채권액티브) |
|
| 30대 | 투자 3분법 | 한국ETF + 미국ETF + 미국 국채 (KODEX 미국S&P500TR 또는 KODEX 미국나스닥100TR) |
|
| 40대 | 탈무드 투자법 | 한국ETF + 미국 국채 + 미국 리츠 (뱅가드 리츠 ETF VNQ 또는 찰스 슈왑 리츠 ETF SCHH 또는 SPDR 리츠 ETF XLRE) |
|
| 50대 | 투자 4분법 (K-올웨더) |
한국ETF + 미국 국채 + 미국 리츠 + 금 (ISHARES GOLD TRUST, IAU) |
|
저자는 또 하나 주식과 부동산 투자를 병행할 수 있는 방법을 하나 알려준다.
'불황에 돈이 없어 저평가된 자산을 살 수 없는' 문제를 해결하는 데는 달러 투자가 답입니다.
... 미국 주식과 미국 국채 그리고 한국 주식에 투자하는 '투자 3분법'을 말씀 드린 이유가 이런 데 있죠. 남들이 다 집을 팔려 들거나 혹은 구입을 포기할 때, 달러를 가지고 있으면 주택을 구입하기에 편합니다.
즉, '평소에 달러로 저축하고 있다가 → 달러 강세(불황)일 때 달러를 팔아서 → 부동산을 사는 것'이다.
환율의 예측?
그러면 달러가 언제 오르고 내릴지를 안다면, 돈모으기가 쉬울 것이다.
근데 환율은 신도 못 맞춘다고 한다.
하지만 결과론적으로 보자면, 지금 달러 가치가 상승한 가장 큰 원인은 미 연준의 '금리 인상' 때문이다.
안정적이면서 이자도 많이 주는 달러에 대한 수요가 높아질 수 밖에 없다.
10년 만에 이렇게 오를 줄 누가 알았으랴.
평소 달러를 적립식으로 저축하는 전략을 쓴다면, 집 살 때 다른 이들보다 훨씬 유리할 것이다.
그럼 지금 모아놨던 달러를 팔아서 집을 사면 될까?
그러나 지금과 같은 고금리 상황에서 집을 사면 큰일 난다.
리스크가 거의 없는 예금 수익률이 높은 상황에서 그 돈으로 부동산을 사면 기회비용이 크기 때문이다.
그래서 아파트 매매 타이밍에 대한 공식을 정리하면 다음과 같다.
아파트 매매 타이밍 공식
- 불황으로 집값이 떨어졌는가?
- 금리가 다시 낮아졌는가?
- 미분양 주택이 줄어들고 있는가?
맨 마지막 항목인 미분양 주택이 줄어들고 있는지를 확인해야하는 이유는 부동산 사이클이 회복기에 왔는지 확인하기 위함이다. 이는 '부동산 리치고' 혹은 '직방'과 같은 프롭테크 앱을 통해 확인할 수 있다.
또는 국토부에서 제공하는 '시군구별 미분양 현황'을 참고할 수 있다.
- 부동산 리치고: https://m.richgo.ai/pc
- 직방: https://www.zigbang.com/home/apt/map/offer
- 국토부: https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=116&tblId=DT_MLTM_2082&conn_path=I2
결론적으로
지금은 집 살 때가 아니며, 부동산의 구입으로 몰빵 투자를 하면 리스크 대응이 어려워지니 신중해야 한다.
지금 부동산에 투자하고 싶다면, 달러로 구매할 수 있는 미국 리츠가 대안이 될 수 있겠다.
그리고 다음 기회가 올 때, 자산을 몰빵하지 않고 부동산에 소액으로도 투자할 수 있도록 경매라는 무기를 준비해야 한다.
투자에도 순서가 있다.
충분한 공부 없이 섣불리 한 투자는 위험하다.
공부, 그 다음에 투자다. 이게 바로 투자의 순서이다.
그리고 시간이든 돈이든 투자하는 과정에서 또다시 공부하게 된다.
이 책에서 전달하고 싶은 핵심은 '특정 분야에 올인하는 투자는 위험하므로, 자산을 분산 투자하라'는 투자의 가장 기본적인 원칙일 것이다. 더 나아가, 나이대별 투자방법이 달라지는 것처럼 공부하고 성장하는 사람이라면 반드시 점점 더 나은 투자방법을 찾아낼 것이란 사실이다.
투자 공부 방법
저자가 추천하는 투자 공부에 도움이 되는 책 정보를 정리하였다.
| 순서 | 분야 | 추천 책 |
| 1 | 금융의 역사 | 피터 린치의 투자 이야기, 모든 주식을 소유하라, 50대 사건으로 보는 돈의 역사, 주식에 장기투자하라 |
| 2 | 가치 투자 | 워렌 버핏의 주주 서한, 주식시장을 이기는 작은 책, 존 템플턴의 가치투자전략 |
| 3 | 모멘텀 전략 | 어느 투자자의 회상, 듀얼 모멘텀 투자 전략 |
| 4 | 탑-다운 투자 전략 | 세계 경제지표의 비밀, 브라질에 비가 내리면 스타벅스 주식을 사라, 돈의 흐름에 올라타라 |
| 4 | 투자 멘탈 | 돈 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라, 투자의 비밀 |
이코노미스트 홍춘욱 투자에도 순서가 있다
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