버블 시리즈 ① - 부동산 팔이피플의 배신: 성공 신화와 버블

버블 시리즈 ① - 부동산 팔이피플의 배신: 성공 신화와 버블

팬데믹으로 인해 자산 가치가 급변하는 롤러코스터를 경험한 이들을 위한 버블 시리즈!
부동산 시장과 주식 시장의 버블 현상에 대해 데이터 분석가의 독특한 시각으로 다룬 5편의 글을 만나보세요.

 

목차

부동산 하락장일까, 반등장일까?

버블과 대중의 광기

성공 신화에 열광하는 사람들

부동산 버블을 찾는 지표 

---

부동산 하락장일까, 반등장일까? 

지금 부동산 시장에 대해 물으면, 하락장과 반등장에 대한 각자의 의견이 첨예하게 대립합니다.

최근 한 시사 프로그램에서는 반대되는 두 입장에 선 사람들을 차례로 보여주는 영상을 만들었더군요.

 

해당 영상에서는 먼저 작년에 집을 샀지만 금리가 오르고 집 값이 하락하면서 이중고를 겪고 있는 사람들이 나오고, 이어서 이 틈을 타 매물을 싸게 사기 위해서 경매 공부에 열을 올리는 사람들이 나옵니다.

 

그런데, 영상 가운데 경악스러운 장면이 하나 있었습니다.

 

“삼성동 88평 아파트가 100억 원이에요 이해가 돼요? 난 이해가 안 돼. 자산 증식의 도구라는 인식이 변할까? 적어도 제가 죽을 때까진 변하지 않을 거라고 봐요.”
- 한 경매 강사의 인터뷰 중에서

 

이 말이 왜 충격적이냐고 묻는다면,

강사 스스로는 부동산이 그만큼 가치 있다고 생각하지 않으면서, 부동산은 오를 거란 인식을 이용해서 돈을 벌고 있다는 걸 고백한 것과 마찬가지이기 때문입니다.

즉, 경매 강사는 시장에 참여하지도 않고 시장 참여자들을 이용해 어부지리로 돈을 벌고 있습니다. 

 

어부지리(漁父之利)
양자(兩者)가 다투는 도중 엉뚱한 제삼자가 이익을 보게 됨을 이르는 말

시장 참여자들끼리 피 터지게 싸우는 동안 돈 버는 사람은 따로 있다는 것이죠. 

 

또 하나, 부동산이 자산 증식의 도구라는 것은 부동산의 가격은 시간이 지날수록 오른다 걸 전제로 하고 있습니다. 

부동산은 반드시 오른다는 그 믿음

이 믿음은 얼마나 견고한 것일까요?

이 믿음이 무너진다면 어떻게 될까요?

한계에 다다르면 펑-! 하고 터지는 거품과 같은 상황 즉, 버블입니다. 

 

 

버블과 대중의 광기

버블의 정의는 다양하지만, 일반적으로 자산의 가격이 실제로 내재된 가치를 훨씬 추월했을 때 발생합니다.

즉 가치가 부풀려졌을 때를 ‘버블’이라고 표현하죠.

 

경제에서 버블은 여러 번 반복됐는데, 미시시피 버블은 물리학의 아버지인 뉴턴도 크게 손해를 입었고, 이 때 뉴턴이 했던 말은 아직까지 회자되고 있습니다. 

천체의 움직임은 센티미터 단위까지 측정할 수 있는데
주식 시장에서 인간들의 광기는 도저히 예상할 수가 없다

 

버블이 생성되고 꺼지는 5단계를 살펴보면 버블을 이끄는 힘은 ‘대중의 광기’라는 것은 명확해집니다. 

 

1단계 
일부 투자자들이 신기술 또는 새로운 투자처를 발견하고 투자한다.

2단계
더 많은 투자자들이 모이면서 가격이 오르기 시작한다. 말 그대로 붐(Boom)이 생긴다.

3단계
새로 시장에 진입하는 투자자들의 공격적인 투자로 인해 자산 가격이 껑충 솟는다. 가격이 절정에 달하고 투자자들은 성공에 도취된다.

4단계
일부 투자자들이 자산을 팔면서 수익화를 한다. 처음에는 가격에 영향이 크지 않지만, 자산 가격이 더 오르지 않고 주춤한다.

5단계
더 이상 수요가 없으며, 자산 가격이 폭락한다.

 

5가지 단계 중 ‘광기’가 작용하는 단계는 2단계와 3단계이며, 이 때 투자한 사람들은 한 치의 의심도 없이 높은 자산 가격이 내재 가치와 동일하다고 확신한다.

 

그러한 맹신은 어디서부터 오는 걸까요?

 

 

성공 신화에 열광하는 사람들

 

<군중의 망상>이라는 책에선 버블이 만들어지고 고조되는 단계에서 ‘서사(Narrative)’ 즉, 이야기의 역할이 중요하다고 말합니다. 책에서 설명하길 그 이유는,

 

사람들은 사실이나 객관적인 수치보다 잘 짜여진 이야기에 더 끌리기 때문입니다.
복잡하고 어려운 현실 문제를 마주하면 보기 좋게 꾸며진 서사 장치로 도피하는 것이죠.

 

이러한 사회 심리적인 현상은 우리 주변에서도 드물지 않게 발견할 수 있습니다. 

인플루언서들을 모방하거나 그들이 파는 제품을 사는 사람들 중에는...
몸 좋은 피트니스 인플루언서들처럼 될 수 있다고 믿으며, 그들이 홍보하는 영양제를 구입하고 극단적인 운동과 식단을 따릅니다.
엄격한 검증을 거치는 대신 그들을 멘토로 삼고 따르는 이유는 그저 팔로워 수가 많기 때문입니다.
그러나 인플루언서들은 운동 또는 영양 전문가가 아니며, 잘못된 방법을 따라하다가 부상, 식이 장애, 우울증 등의 부작용을 겪고 있습니다.

 

부동산 버블을 찾는 지표?

잘 살고 싶은 욕망은 누구나 가지고 있으며 당연한 감정입니다.

 

‘성공하는 법’ 또는 ‘돈 잘 버는 법’에 대한 관심은 자연스러운 현상이기 때문에, ‘누가 어디에 투자해서 돈을 많이 벌었다더라’는 식의 이야기는 사람들의 호기심을 자극합니다.

SNS의 발달로 이러한 성공 신화는 빠르게 퍼지고 있고 더 많이 노출될 수록 이러한 성공 신화에 익숙해집니다.  

 

사람들은 이야기에 익숙해질 수록 편향적인 믿음이 생기기 쉬운데,

현대의 SNS의 추천 알고리즘은 이러한 편향성을 증폭시키는 ‘증폭기’의 역할을 합니다.

유튜브, 트위터 등의 추천 알고리즘은 더욱 편항된 정보로 유도하도록 설계되어 있는 것도 큰 요소입니다. 

 

만약 부동산 투자 불패에 대한 믿음을 갖고 있다면,
한 번 쯤은 이 믿음이 어디서 부터 시작되었는지 되돌아보세요.

 

 

잘 살고 싶은 욕망을 자극해서 ‘부동산은 무조건 오른다 혹은 돈이 된다’는 식의 맹목적인 믿음을 갖게 되길 만든 사람은 누구일까요? 

 

이런 맹신을 통해 누가 이득을 얻는지 생각해보면, 이러한 이야기를 만들어낸 사람이 명확히 보일 것입니다. 

 

부동산 투자로 나는 손해를 봤는데, 왜 그들은 더 부자가 되었을까?

이 질문에 대한 대답은, 부동산 팔이피플의 배신이라고 밖에 설명할 길이 없습니다. 

 

그렇다면 시장 참여자로써 어떻게 대처해야 현명한 것일까요?
바로 부동산 시장에 버블이 있는지, 있다면 어느 정도인지 스스로 판단해야 합니다.

 

그렇다면 버블이 있는지 어떻게 판단할 수 있을까요? 

위에서 설명된 버블의 핵심 원리를 한 단어로 줄이면 바로 ‘군중 심리’입니다.

인간은 (일반적인 생각과 다르게) 비이성적인 본성을 갖고 있으며, 이로 인해 비합리적인 선택을 내리는 ‘군중 심리’가 발생한다는 것입니다.

 

다음 글에서는 이 군중심리를 이용해 버블의 유무와 정도를 판단하는 지표를 소개해 보도록 하겠습니다. 

 

 

Reference

유튜브 KBS 시사 직격: 집값 하락에 대처하는 우리의 자세 - 폭락이와 폭등이 https://www.youtube.com/live/qnHcCSAb40Q?feature=share

폐관수련: 피트니스 인플루언서가 당신을 속이는 방법

https://youtu.be/f81qf7redms?feature=shared