2022. 12. 5. 00:55ㆍ머니 인사이트
부동산 투자지표 정리 - 부동산 빅데이터 지표는 어디서 확인할까?
부동산에는 반복되는 사이클이 있다고 한다. 부동산 투자 관련 책들에서 소개하는 '부동산 사이클을 파악하는 지표'를 정리해보고자 한다. 해당 내용은 (수익형 부동산 대신) 차익형 부동산 투자법에 초점이 맞춰져 있다.
지금은 부동산 사이클 중 어디에 해당할까?
현재는 '대세 하락'임을 많이들 받아들이는 것 같다. 따라서 현실부정 단계를 지나 본격적인 투매에 들어가기 전으로 보인다. 부동산 사이클 상으로는 '후퇴기'에 해당한다.
부동산 사이클 |
특징 | 투자법 | |
| 1 | 후퇴기 |
|
지역마다 부동산 사이클이 다르므로 다른 사이클로 움직이는 지역과 시장 찾기 → 그 중 회복기에 들어선 곳에 투자 |
| 2 | 불황기 |
|
가격이 안정될 때까지 관망하다가, 불황기가 끝날 때 쯤 투자 |
| 3 | 회복기 |
|
상승세로 전환된 다음 해 투자 |
| 4 | 호황기 |
|
선매수한 부동산 매도하여 차익 실현 이 때 매수할 경우 뒤이은 하락기를 인내해야 하므로 섣부른 투자 지양 경매, 갭투자, 분양권, 재개발/재건축, 상가 등 별도의 사이클로 움직이는 시장 찾기 |
현재는 하락기에 있으므로 아파트 투자 보다는 경매나 청약 공부를 하며 기회를 포착하는 것이 좋다.
또는 상가나 오피스텔 투자를 통해 다른 흐름에 올라타는 것이 필요하다.
하지만 언론에서 '다시 한국에 "제 2의 IMF"가 올 수 있다', '경제 성장률이 1%다'라는 경고를 할 만큼 경제 상황이 좋지 않으므로 전체 상황을 파악하는 것이 필요하다.
탑다운 투자법이란?
가장 거시적인 데이터를 먼저 우선순위에 두고 상황을 판단한 후, 상황이 괜찮으면 가장 안정적이고 저평가된 투자처를 찾는다.
세계(미국), 한국 부동산 경기
▽▽▽
도 단위 부동산 흐름
▽▽
시 단위 부동산 흐름
(도별 시의 상승흐름 파악, 대체로 인구순)
▽
지역 내 구체적인 아파트 단지
지역 내 상승순서는 아파트 종류에 따라 정해진다.
분양권, 신축 대장 아파트 ▷ 10년 이하 준신축 ▷ 32평 계단식 구축 ▷ 25평 계단식 구축 ▷ 21평 이하 복도식 구축
투자 수요 + 실거주 수요 ←←←←←← →→→→→→ 실거주 수요
위 순서로 아파트 내 서열이 결정되는 이유는 오른쪽으로 갈수록 투자 수요는 떨어지고 실거주 수요만 있어, 쉽게 오르지 않으므로 자산으로써의 매력이 떨어지기 때문이다.
위에서 아파트 투자 전 확인해야 하는 3가지 중요사항을 정리했으므로, 이를 파악하는데 필요한 지표를 연결시켜 보자.
- 거시적인 경제 흐름 - a. 전세계 주택 가격지수, b. 경기동행지수, c. 실질금리
- 투자 시점의 부동산 사이클 - d. 전체 거래량, e. 매도세/매수세, f. 미분양, g. 부동산 정책
- 투자할 아파트의 투자가치 - h. 해당 아파트 거래량, i. 가격상승 여력
이제 각 지표의 데이터를 확인할 수 있는 곳을 알아보자.
a. 전세계 주택 가격지수
IMF 사이트에서 'Get the data'(✔)를 클릭하면 엑셀 파일을 내려받을 수 있으며, 전세계 주택 가격지수를 확인할 수 있다.
- 전세계 주택 가격지수(IMF): https://www.imf.org/external/research/housing/
b. 경기동행지수(경기종합지수)
경기를 잘 반영하는 경제지표들을 선정한 후 이를 가공ㆍ종합하여, 경기의 변곡점을 찾아내기 위한 지표이다. 즉, 경기가 어땠는지(후행), 지금은 어떤지(동행) 그리고 앞으로 어떻게 변할지(선행)를 가늠해보기 위한 지표라고 할 수 있다.
경기종합지수는 후행 + 동행 + 선행지수를 합친 것으로, 각각 5개, 7개, 7개를 종합한 것이다.
| 경기후행지수 | 경기동행지수 | 경기선행지수 |
| 1. 생산자제품재고지수 2. 소비자물가지수변화율(서비스) 3. 소비재수입액(실질) 4. 취업자수 5. CP유통수익률 |
1. 광공업생산지수 2. 서비스업생산지수(도소매업제외) 3. 소매판매액지수 4. 내수출하지수 5. 건설기성액(실질) 6. 수입액(실질) 7. 비농림어업취업자수 |
1. 재고순환지표 2. 경제심리지수 3. 건설수주액(실질) 4. 기계류내수출하지수(선박제외) 5. 수출입물가비율 6. 코스피 7. 장단기금리차 |
경기동행지수 또한 KOSIS 국가통계포털에서 확인할 수 있다.
2022년 10월 기준 경기동행지수를 보면 2015년도를 100으로 뒀을 때 123.7 정도로, 우려와 다르게 매월 상승 중인 것을 볼 수 있다. 상승 원인을 생각해보자면 다음과 같다.
- 수입액 부문: 환율이 올라서 수입이 유리한 상황임.
- 건설기성액: 부동산 상승기 직후라 건설 현장이 많음.
c. 실질금리
실질금리란 은행이 제시하는 명목금리에서 물가상승률을 뺀 값으로, 실제 시장에서 체감하는 금리를 의미한다.
예를 들어, 2022년 4월에는 1년 예금금리가 2.1% 였고, 해당 월 물가상승률이 4.8%였으므로
실질금리는 2.1% - 4.8% = - 2.7% 이다.
즉, 그 때는 은행에 돈을 1000만원을 넣으면 1년 뒤에는 973만원 만큼 가치가 떨어져 되려 손해인 시절이었다.
실질 금리 = 명목금리* - 물가상승률
*명목금리: 예금 이율, 주담대 이율 등
지금은 어떨까?
예금 금리가 연 5.18%(1년 만기 기준)이고, 물가상승률은 5%이므로, 실질 금리는 5.18% - 5% = 0.18%이 된다. 은행에 예금으로 넣어두면, 물가상승률을 상쇄하는 정도라고 볼 수 있다.
실질 금리를 한번에 볼 수 있는 사이트는 없으므로, 한국은행과 KOSIS를 각각 참조해서 계산해야 한다.
- 시중금리(한국은행, e-나라지표): https://www.index.go.kr/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1073
- 물가상승률(KOSIS 국가통계포털): https://kosis.kr/search/search.do
한국은행에서도 통계시스템을 마련하여 통화량(M1, M2) 및 금리에 대한 통계 자료를 제공하고 있다.
- 시중 통화량(한국은행경제통계시스템): https://ecos.bok.or.kr/#/SearchStat
d. 전체 거래량
부동산 거래량은 한국부동산원의 부동산통계정보시스템(R-ONE)에서 확인할 수 있다.
- 부동산 거래량(R-ONE): https://www.reb.or.kr/r-one/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=10113&cntntsId=1409
e. 매도세 / 매수세
매도세가 강한지 매수세가 강한지에 대해선 KB 부동산 통계 사이트에서 월간 매수우위지수를 보면 알 수 있다.
- 매수우위지수(KB 부동산통계): https://data.kbland.kr/kbstats/wmh?tIdx=HT04&tsIdx=monthBuyAdvIdx
현재는 (전국기준) 매수우위지수가 매우 낮으므로 사려는 사람이 왕인 시장이라고 할 수 있다. (시/도별로 확인가능)
- 매수우위지수 ↑: 사려는 사람(매수자)이 많음.
- 매수우위지수 ↓: 팔려는 사람(매도자)이 많음.
f. 미분양
미분양 정보는 KOSIS 국가통계포털에서 확인이 가능하다.
- KOSIS 국가통계포털 미분양주택 정보: https://kosis.kr/search/search.do
월급쟁이부자들 유튜브 채널에서 제시한 미분양 추세와 사이클과의 상관관계는 다음과 같다.
미분양 추세와 KB매매지수, 전세지수를 함께 둔 그래프를보면
- 하락기 후반(2014년~) → 미분양이 줄어들면서 상승기에 진입
- 미분양이 줄어드니 → 건설사가 공급 → 순간적으로 미분양이 증가(2015년~)
- 이후 상승세 지속
g. 부동산 정책 | h. 해당 아파트 거래량 | i. 가격상승 여력
요즘 프롭테크 앱이 잘 되어 있어서 앱만 들어가봐도 여러 정보를 한번에 볼 수 있다.
대체로 리치고, 아실을 많이 추천하는 듯.
활용할 수 있는 데이터는 많지만
- 각 지표의 영향력이 (상대적으로) 얼마 만큼인지
- 각 지표 간의 상관관계는 어떤지
- 방향성을 바꿀 만한 우세한 요인(1차 요인)은 무엇이고, 방향을 가속시키는 보조 요인(2차 요인)은 어떤 것인지
여러 책을 봐도 각 요인들을 종합해서 검증하는 대신 파편적인 데이터의 영향만 나열하는 정도이다.
이런 게 얼마나 무의미한 (그리고 위험한) 접근법인지는 아래 논문의 한계 부분만 확인해도 알 수 있다.
- 이재욱 외 1인(2015): https://hildilid.tistory.com/14
최근에 인상 깊었던 논리는 이현철 소장님의 "1차요인 + 2차요인 분석기법"이었다.
하지만 이런 논리도 개인의 주관적이고 편향된 경험에 기반할 뿐 아직 검증된 모델이 아니기 때문에 무조건적으로 수용하여 투자를 하면 위험할 수 있다.
부동산 데이터를 투자에 활용하고 싶다면, 하나의 지표만으로 판단을 내리기 보다 각 데이터를 종합해서 판단하는 자신만의 기준을 세우고 이를 검증하는 과정을 거칠 필요가 있다.
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