부동산경매시장에서 매각가격은 할인되는가?(진남영 외 2인, 2010)

부동산경매시장에서 매각가격은 할인되는가?(진남영 외 2인, 2010)

• 키워드: 부동산경매, 경매매각가격, 일반거래가격, 특성가격모형
• Keywords: Real Estate Auction, Auction Price, Transactional Price, Hedonic Price Model

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개요

권리분석 상 위험성이 있는 물건을 제외하더라도 경매에서 낙찰되는 가격은 일반 시장보다 낮은가?

본 연구에서는 경매 시장과 일반 시장에서 거래되는 부동산 사이에 차이가 있는지, 있다면 어느 정도 차이가 있는지 비교하여 알아보는 것이 목표이다.  이를 위해 서울 도봉구와 강남구, 경기도 용인 수지구에서 거래되는 아파트 중 매매가격이  2007년 1월부터 2008년 6월 사이에 기간에 따라 상승, 고점, 또는 하락세를 보이는 것을 분석 대상으로 선정했다. 그리고 경매로 낙찰된 아파트와 일반시장에서 거래되는 아파트간 가격의 차이를 헤도닉 가격모형을 이용하여 실증분석을 시도하였다. 그 결과 경매 매매가격은 모든 지역에서 일반시장 거래가격보다 낮은 것으로 나타났다. 그러나 선정된 지역의 가격격차율에는 상당한 차이가 있는 것으로 나타났다.

 

 

목차

1. 서론
2. 이론적 고찰
   1) 선행연구
   2) 우리나라 법원경매의 특징과 감액입찰요인
3. 분석모형 및 자료
4. 실증분석결과
5. 결론

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선행 연구

합리적인 시장참여자로 이루어진 효율적이고 공정한 시장이라면, 부동산 경매 낙찰가격과 일반 시장 거래가격 사이에는 가격 차이가 없어야 한다. 

그러나 경매는 정해진 규칙에 따라 전 과정이 공걔적으로 진행되는 공정한 거래방법이지만, 부동산 경매는 일반시장에서보다 싸게 부동산을 구입하는 수단으로 인식되고 있다. 이는 권리관계의 복잡성과 위험성에 기인했으며, 이때문에 경매시장에서의 매각가격이 과소평가 되어 있다고 볼 수 있다. 

그러므로 권리상의 하자가 있는 물건을 제외한 경우에는 낙찰가격과 일반 시장 거래가격은 동일해야 한다. 

그러나 경매를 은행이나 정부에서 주도하는 미국에서는 경매를 통한 거래가격이 할인되었다고 연구됐으며, 민간이 주도하는 호주에서는 경매를 통한 거래가격이 할증되었다는 연구가 존재한다. 

• Mayer(1998): 부동산시장이 극심한 침체상태였던 달라스 지역은 경매 매각 가격이 9~21%, 상승세를 보이던 로스앤젤레스 지역은 매각가격이 0~9% 할인됨. 가격할인의 원인은 일반시장에서 높은 가격을 제시할 매수자를 기다리는 것을 포기하고 빠른 시간에 거래되는 것을 선택한 데에 따른 유동성 비용(the cost of liquidity)로 설명함.
• Allen(2001): HUD(미국주택도시개발국)에서 시행한 플로리다 남부지역 단독주택 경매가격이 17.5% 할인됨. 원인은 부실 부동산의 높은 보유비용(holding cost) 으로 인한 매도자의 급한 사정 때문이라고 설명함. 

 

 

한국 법원경매의 특징 

경매시장	일반시장
민사집행법에 규정된 매각 조건과 절차 등에 따름	당사자 간 자유로운 의사결정으로 진행
공개적인 가격 경쟁	협상에 의한 가격 결정
말소되지 않는 권리는 낙찰자 인수사항임.	매도인 책임 하에 권리 말소
낙찰자 명도 책임	매도인 명도 책임
매각결정기일로부터 30일 내 대금 납부	계약에 의한 대금기일 설정
관리상태를 알기 어려우며, 하자는 낙찰자 책임	관리 상태를 알 수 있고, 하자는 매도인 책임

 

 

(권리상 하자가 있을 때) 개별 감액입찰요인

• 말소되지 않는 소유권
  • 선순위 가등기
  • 선순위 가처분
  • 선순위 환매등기
  • 예고등기
  • 법정지상권
  • 분묘기지권
  • 선순위 지상권
• 낙찰자 인수사항
  • 대항력 있는 임차인 보증금
  • 배당 신청하지 않은 선순위   전세권자 보증금
• 기타
  • 유치권
  • 토지 별도등기
  • 대지권이 없는 부동산

 

 

(권리상 하자가 없을 때) 일반 감액입찰요인

• 명도 시 이사 비용
• 퇴거 비용

 

 

분석모형

일반시장	경매시장

• 부동산(아파트로 한정) 특성변수 Xji는 아래와 같음. 단, 재건축여부와 건축연도 변수 간에 다중공선성이 있는 것으로 판단되어 VIF 및 공차한계 검정 후 제외함.

• 그러나 Zki를 측정하는 데 어려움이 있음. (예: 유치권, 법정 지상권)
• 더미변수로 대체할 경우 측정 오차가 커져서 추정계수를 신뢰하기 어려움. 
• 따라서 경매시장 중 권리상의 하자(개별 감액입찰요인)가 있는 경매 물건은 제외함. 

• â: 경매 시장과 일반 시장간 가격 차이를 나타내는 추정계수
  • â > 0: 경매 가격이 할증됨
  • â < 0: 경매 가격이 할인됨
  • â = 0: 경매 가격과 일반 거래가격이 동일함. 

 

 

분석 범위

• 시장상황별 지역 / 매물 건수 / 전용면적당 평균가격 
  • 상승기: 서울시 도봉구(경매: 125건 / 일반: 3284건)
    • 단위면적당 평균가격: 3,278,560원
    • 경매 물건 단위면적당 평균가격: 2,850,123원
  • 안정기: 서울시 강남구(경매: 66건 / 일반: 420건), 단위면적당 평균가격  
    • 단위면적당 평균가격: 11,260,092원
    • 경매 물건 단위면적당 평균가격: 8,581,554원
  • 하락기: 경기도 용인시 수지구(경매: 84건 / 일반 836건),
    • 단위면적당 평균가격: 4,416,262원
    • 경매 물건 단위면적당 평균가격: 3,911,550원
• 전용면적당 평균가격만을 놓고 볼 때, 경매 매각가격이 일반 거래가격보다 낮다고 판단할 수는 있으나, 각 그룹별 표본의 크기가 다르고, 표본 간에 특성 차이가 존재하기 때문에 특성 차이에 따른 가격 차이를 통제하여야 함.
• 시장가격 움직임이 상이한 지역 간 분석을 통해 시장 상황에 따라 가격차가 달라지는 것을 구분함. 

 

 

실증분석결과 

• 다중공선성: VIF 및 공차한계 검정으로, 재건축여부와 건축연도 변수 간에 다중공선성이 있는 것으로 판단되어 제외
• 오차항의 자기상관성: Durbin-Watson으로 검정한 결과 대략 2에 가깝게 나타나 존재하지 않는 것으로 판단

• 추정결과는 세 지역 모두에서 경매 매각가격이 일반 거래가격보다 할인된다.
• 시장이 침체될수록 할인율이 커진다.

왜 할인될까?

• 시급성 때문에 할인된다고 보는 일반적인 관점은 한국 법원 경매방식과 맞지 않음.
• 명도나 하자보수에 대한 책임이 매수자에게 있기 때문에 거래비용이 일반시장에 비해 높은 편이므로 할인율을 설명할 수 있지만, 시장 상황에 따라서 달라지는 것을 설명하기는 어려움.
• 시장 상황에 따라 할인율이 커지는 이유는 입찰자 수에 의해 경매 매각가격이 결정되는 최고가밀봉입찰방식 때문임(Vickrey, 1961 참고)
• 즉, 시장이 침체되면 입찰자수가 작아지고, 이에 따라 경매 매각가격이 일반 거래가격보다 더 많이 할인된다고 해석

 

 

한계

• 실제로 시장이 침체되었을 때, 입찰자수가 줄어드는지 여부 확인 필요함.
• 입찰자 수가 줄어들 때, 할인율이 커지는지 여부에 대한 실증 분석 필요함.
• 주택의 특성 중 모형설정오류, 변수누락문제 있는지 확인 필요함. 
• 이를 확인하기 위해서는 특성가격모형 이외의 방법으로 주택의 특성 차이를 통제할 필요가 있음. → 이보다는 A3 가정이 맞는지 확인 필요함.